Lebzeitige Übertragung von Immobilien

„Oma ihr klein Häuschen" soll steuerfrei übertragen werden können. So hat es der Gesetzgeber denn auch gestaltet, indem der Steuerfreibetrag in der Erb- und Schenkungssteuer für Kinder und Enkel 400.000 € beträgt, für Ehegatten sogar 500.000 €. Alles, was über diese Werte hinaus geht, kann bei der Nachfolge Erbschaft- oder Schenkungsteuer auslösen.

Anderes gilt für vom Schenker oder Beschenkten, Erblasser oder Erben selbst genutzte Immobilien: Hier gibt es zusätzlich folgende erbschaft- und schenkungsteuerliche Vergünstigungen. Steuerfrei bleiben:

• Unentgeltliche Zuwendungen, mit denen ein Ehegatte dem anderen Ehegatten Eigentum oder Miteigentum an einem im Inland oder in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums belegenen bebauten Grundstück verschafft, soweit darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird (Familienheim).
• Unentgeltliche Zuwendungen, mit denen ein Ehegatte den anderen Ehegatten von eingegangenen Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Anschaffung oder der Herstellung des Familienheims freistellt (z. B. Abzahlung gemeinsamer Kredite). Entsprechendes gilt, wenn ein Ehegatte nachträglichen Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand für ein Familienheim trägt, das im gemeinsamen Eigentum der Ehegatten oder im Eigentum des anderen Ehegatten steht. Dies gilt auch für Zuwendungen zwischen Lebenspartnern.
• Der erbrechtliche Erwerb von Grundbesitz im Inland oder in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums durch den überlebenden Ehegatten oder den überlebenden Lebenspartner, soweit der Erblasser darin bis zum Erbfall eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder bei der er aus zwingenden Gründen (z. B. wegen Pflegebedürftigkeit) an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert war und die beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist (Familienheim). Die Steuerbefreiung entfällt aber rückwirkend, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert.
• Der erbrechtliche Erwerb von Grundbesitz im Inland oder in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums durch Kinder und der Kinder verstorbener Kinder im, soweit der Erblasser darin bis zum Erbfall eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder bei der er aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert war, die beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist (Familienheim) und soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Die Steuerbefreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert.

Was aber, wenn der Wert des Immobilienbesitzes über diese Freibeträge hinaus geht? Dann stellt sich das Problem, diese Freibeträge klug zu nutzen und schon zu Lebzeiten Immobilienbesitz auf die nächste Generation übertragen.

Der Freibetrag kann alle zehn Jahre einmal genutzt werden, sodass zu erwägen ist, Vermögensübertragungen frühzeitig einzuleiten. Dabei muss aber überlegt werden, in welchem Umfang das Vermögen zur eigenen Absicherung noch benötigt wird. Man kann sich beispielsweise den Nießbrauch oder das Wohnrecht an einer Immobilie auch vorbehalten, um weiterhin den Nutzen zu ziehen. Der Übertragungswert wird damit natürlich gemindert, sodass der steuerliche Effekt sich reduziert. Es kann auch sinnvoll sein, eine Immobilie gegen Übernahme einer dauernden Last entgeltlich zu übertagen, was gegebenenfalls einkommensteuerrechtliche Folgen hat. Das will im Einzelfall durchgerechnet sein.

Die lebzeitige Übertragung von Immobilienbesitz ist im Rahmen eines Gesamtplans sinnvoll. Dabei darf man nicht nur die steuerrechtlichen Aspekte sehen. Die Beratung durch den Steuerberater sollte in erb- und familienrechtlicher Hinsicht ergänzt werden. Es muss geklärt sein, wie der Betreffende seinen Nachlass unter den in Betracht kommenden Erben verteilen will. Es muss geklärt sein, welche Pflichtteilsrechte zu beachten sind. Es muss geklärt werden, ob und gegebenenfalls welche erbrechtlichen Bindungen bereits bestehen, beispielsweise durch einen Erbvertrag oder ein Berliner Testament, wenn der Ehegatte der Mandantin oder des Mandanten bereits vorverstorben ist. Es muss geklärt werden, welche Verpflichtungen den Begünstigten auferlegt werden sollen. Und es muss geklärt werden, wie die eigene Vermögensvorsorge für den Fall der Pflegebedürftigkeit aussieht.